6. Vastgoed

20 september 2024

Er komen geen wijzigingen in de fiscale positie van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek blijft in stand en het eigenwoningforfait blijft onveranderd. U blijft (voorlopig) recht houden op hypotheekrenteaftrek. De regering wil hiermee onzekerheid op de woningmarkt tegengaan. Lees hier de belangrijkste wijzigingen rondom vastgoed in het Belastingplan 2025.

 

6.1     Verlaging algemene tarief overdrachtsbelasting


Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor woningen die niet in eigen gebruik zijn. Deze verlaging is nog niet opgenomen in een concreet wetsvoorstel, maar wordt opgenomen in een op een later moment in te dienen voorstel. Voor woningen die wel in eigen gebruik zijn, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersregeling van kracht.

 

Let op!
Deze verlaging geldt niet voor bedrijfspanden.

 

6.2     Aanpak kortdurende verhuur btw


In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

 

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten zoals schilderwerken en architectkosten vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van vijf jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

 

Let op!
Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

 

6.3     Afschaffen verlaagd btw-tarief logies


Het verlaagde btw-tarief voor logies voor hotel-, pension- en vakantiebesteding wordt per 1 januari 2026 afgeschaft. Hierdoor wordt het btw-tarief 21% in plaats van 9% voor dit type overnachtingen. Het verlaagde btw-tarief blijft wel van toepassing op kamperen. 

 

Tip!

Kampeer voor het verlaagde tarief in een tentje. Voor overnachten in een stacaravan gaat het tarief namelijk wel omhoog.

 

6.4     Aanscherping ruilverkavelingsvrijstelling


De kavelruilvrijstelling is een belangrijk instrument binnen de overdrachtsbelasting. De kavelruilvrijstelling faciliteert de ruil van gronden en opstallen in landelijk gebied, zonder dat hierbij overdrachtsbelasting wordt geheven. Hierdoor is de overdrachtsbelasting geen obstakel bij structuurverbeteringen in landelijke gebieden.

 

Omdat de kavelruilvrijstelling ook wordt gebruikt voor andere doelen, worden de voorwaarden per 1 januari 2025 aangescherpt. De vrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning, tenzij dit een agrarische bedrijfswoning is. De agrarische bedrijfswoning en bijbehorende opstallen moeten voor de vrijstelling bedrijfsmatig voor de landbouw worden gebruikt voor ten minste tien jaar. Voor onbebouwde grond zijn geen extra beperkingen voorzien.

 

6.5     Geen vastgoedbelegging meer voor de fiscale beleggingsinstelling


Vanaf 1 januari 2025 mag een fiscale beleggingsinstelling niet meer direct beleggen in Nederlands vastgoed.

 

6.6     Aanscherping renteaftrekbeperking vastgoedlichamen 


Vanaf 2025 wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen. De drempel voor de renteaftrekbeperking wordt 25% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA). De drempel van € 1 miljoen geldt niet meer. Dit betekent dat de aftrekbaarheid afhankelijk is van (25% van de) gecorrigeerde winst. Door de toegenomen rentestanden kan dit gevolgen hebben voor de fiscale aftrekbaarheid van de door uw vennootschap betaalde rente.

 

Let op!
De EBITDA is de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen.

10. Kijk uit met peildatumarbitrage

26 november 2024
Onder het huidige box 3-systeem zijn er drie inkomenscategorieën met elk hun eigen fictieve rendement: § Bank- en spaartegoeden: 1,03% (voorlopig) § Overige bezittingen: 6,04% § Schulden: -2,47% (voorlopig) De samenstelling van het vermogen – en daarmee de box 3-heffing – wordt eens per jaar, op 1 januari, vastgesteld. Door de verschillende rendementen op de verschillende categorieën is het aanlokkelijk om op de peildatum de samenstelling van het vermogen tijdelijk te wijzigen. Dat wordt peildatumarbitrage genoemd. Om dat tegen te gaan, is er antimisbruikwetgeving. Die ziet op twee verschillende situaties: - Overige bezittingen worden vóór 1 januari omgezet in banktegoeden en na 1 januari weer ingewisseld voor overige bezittingen (hoeft niet exact dezelfde soort bezitting te zijn); - Vóór 1 januari wordt een schuld aangegaan, het geld wordt op een bankrekening gezet en na 1 januari wordt de lening daarmee weer afgelost. Als tussen het heen en weer wisselen minder dan drie maanden verstrijkt, wordt de transactie die heeft plaatsgevonden vóór 1 januari geacht niet te hebben plaatsgevonden. Dit geldt niet als er een zakelijke reden kan worden aangetoond. Wees daarom bedacht op deze maatregel, want soms kan het onbedoeld plaatsvinden en vervelende consequenties hebben.

9. Bespaar belasting in box 3 en voorkom belastingrente

26 november 2024
Controleer uw voorlopige aanslag 2024. Is de aanslag te laag, vraag dan zo snel mogelijk een nieuwe voorlopige aanslag aan. Als u ervoor zorgt dat u uw voorlopige aanslag nog in 2024 betaalt, leidt dat tot een lager vermogen per 1 januari 2025 en bespaart u mogelijk belasting. In box 3 levert dit vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Ook rekent de Belastingdienst vanaf 1 juli 2025 een rente van 7,5% over uw aanslag 2024. Dit is hoog, zeker in vergelijking met de rente op een spaarrekening. Voorkom deze hoge belastingrente dus en controleer of uw voorlopige aanslag 2024 juist is. De belastingrente daalt per 2025 waarschijnlijk naar 6,5%. Tip! Vraag ook een nieuwe, lagere voorlopige aanslag aan als uw voorlopige aanslag te hoog is. In tegenstelling tot vroeger kunt u niet ‘sparen’ bij de Belastingdienst. De Belastingdienst vergoedt namelijk over het algemeen geen rente meer over een te hoge aanslag. Als u de aanslag meer dan acht weken vóór het einde van het jaar aanvraagt en de Belastingdienst slaagt er niet in de aanslag tijdig op te leggen zodat u nog dit jaar kunt betalen, mag u op 1 januari toch rekening houden met deze belastingschuld. 

8. Houd rekening met vermogenstoets toeslagen

26 november 2024
Lagere inkomens hebben vaak recht op een of meer toeslagen. We kennen de zorgtoeslag, de huurtoeslag, de kinderopvangtoeslag en het kindgebonden budget. Voor alle toeslagen, behalve de kinderopvangtoeslag, geldt een zogenaamde vermogenstoets. Dit betekent dat u geen recht heeft op de toeslag als uw vermogen te groot is. De toetsingsdatum is 1 januari. Voor de zorgtoeslag en het kindgebonden budget geldt voor 2024 een toetsingsvermogen van maximaal € 140.213. Heeft u een partner, dan geldt een maximum van € 177.301. Voor de huurtoeslag geldt een maximumvermogen van € 36.952 (respectievelijk € 73.904 als u een partner heeft). Voor de huurtoeslag mag ook een medebewoner niet méér dan € 36.952 aan vermogen hebben. De genoemde maxima zullen voor het jaar 2025 iets hoger liggen. Tip: Heeft u een vermogen rond de genoemde maxima én recht op een of meer toeslagen, dan kan het raadzaam zijn uw vermogen te verminderen door bijvoorbeeld een deel van uw hypotheek af te lossen of een geplande, grotere aankoop naar voren te halen. Ook kan het voor ondernemers raadzaam zijn om binnen de fiscale mogelijkheden minder vermogen uit het bedrijf naar privé over te brengen, of juist privévermogen naar uw bedrijf over te brengen. Ook een spaar-bv zorgt ervoor dat vermogen niet meetelt voor de vermogenstoets voor de toeslagen en de vermogenstoets voor de eigen bijdrage bij het verblijf in een verzorgingsinstelling. Overleg met uw adviseur of het rendabel is hiervoor een spaar-bv op te richten.
Meer posts
Share by: